Ein Gastartikel von Henry Werner & Franz Sattler
Verschiedenste Gründe bewegen Leute wie dich dazu, sich über die Möglichkeit “Wohnung kaufen und vermieten” zu informieren. Ob Schutz vor Inflation, als Beimischung zu deinem aktuellen Investmentportfolio, um Steuern zu sparen oder einfach nur um dein Wissen zu erweitern.
In Zeiten der andauernden Niedrig-Zinsen rücken Sachwerte immer mehr in den Fokus. Irgendwo sollten sie in jedermanns Portfolio zu finden sein. Sachwerte gibt es viele: Gold, Silber und andere Edel- und Industriemetalle, Oldtimer, Kunst, Grundbesitz und die vermietete Immobilie. Um genau diese soll es in diesem Beitrag gehen.
Du wirst in diesem Expertenartikel erfahren, wie das Konzept “Wohnung kaufen und vermieten” funktioniert, welche Vorteile dies für dich hat und auch, wie genau du so ein Projekt umsetzen kannst.
Inhaltsübersicht
- Definition des Konzepts “Wohnung kaufen und vermieten”
- Warum sich die vermietete Immobilie besser rechnet
- Was gilt es bei der Auswahl der zu vermietenden Wohnung zu beachten?
- Fazit
- Häufig gestellte Fragen
Definition des Konzepts “Wohnung kaufen und vermieten”
Man kann in zwei grundlegende Arten von Immobilien unterscheiden. Die selbstgenutzte Immobilie ist die häufiger genutzte. Der Name „selbstgenutzt“ ist selbsterklärend: Du kaufst eine Wohnung oder ein Haus und ziehst dort selbst ein.
Kaufst du eine Wohnung, die du dann vermietest, spricht man von einer vermieteten Immobilie oder auch Rendite- oder Kapitalanlageimmobilie.
In welche der beiden Arten sollte ich lieber investieren?
Auf diese Frage gibt es nicht die eine „richtige“ Antwort. Das kommt darauf an, was für ein Anlegertyp du bist. Grundsätzlich ist es vom „Bauchgefühl“ her immer toll, in seiner eigenen Immobilie zu wohnen. Lass dich aber nicht von dem Argument trügen, dass du dann im Alter mietfrei wohnst! Eine Wohnung muss regelmäßig instand gehalten werden. Die Kosten dafür werden häufig massiv unterschätzt!
Willst du diese Frage aus renditetechnischer Sicht beantworten, ist die Antwort eindeutig! Die vermietete Immobilie rechnet sich besser (vorausgesetzt natürlich, du beachtest beim Kauf entscheidende Dinge).
Warum sich die vermietete Immobilie besser rechnet
Nachfolgend erfährst du die Gründe, warum sich eine vermietete Immobilie für dich am Ende besser rechnet.
Wohlfühlfaktor
Kaufst du eine selbstgenügsame Immobilie, muss alles passen! Die Sonne muss morgens ins Schlafzimmer scheinen, eine Wiese muss vor der Tür sein, um mit dem Hund gehen zu können, das Bad muss eine Badewanne UND eine Dusche haben. Der Wohlfühlfaktor muss stimmen und dafür gibst du natürlich gern mehr Geld aus. Aus Sicht der Rendite eher nachteilig.
Instandhaltung
Zudem möchtest du am liebsten im freistehenden Einfamilienhaus wohnen oder zumindest in kleineren Objekten. Je kleiner die Eigentümergemeinschaften, desto teurer ist die Instandhaltung für dich! Dazu ein Beispiel: Wir nehmen an, das Dach muss saniert werden. Wer zahlt das neue Dach in deinem selbstgenutzten Einfamilienhaus? Du! Und zwar zu 100%!
Hast du etwas mehr in die Höhe gebaut und im ausgebauten Dachgeschoss eine weitere Wohnung, die vermietet ist, ist das Dach genauso groß. Die Kosten sind die gleichen, teilen sich aber schon durch 2 Eigentümer. Ganz nach dem Motto „Das Dach weiß nicht, wie viele Menschen unter ihm leben“.
Als Kapitalanleger kauft man also vermietete Immobilien eher in großen Eigentümergemeinschaften. Das ist nicht immer schön für´s Auge – die Instandhaltung ist dafür umso günstiger! Jeder würde gern im freistehenden Einfamilienhaus mit großem Grundstück leben. Die meisten können es aber nicht! Gerade in Metropolen wohnt die Masse der Menschen in großen Objekten mit vielen Wohnungen. Hier ist die Nachfrage am höchsten und die Rendite zeitgleich die bessere. Es gilt: Beim Kauf einer vermieteten Immobilie stets die Kapitalanlegerbrille aufsetzen! Du musst nicht selbst einziehen!
Steuer
Bei vermieteten Immobilien kannst du steuerlich deutlich mehr geltend machen, als bei selbstgenutztem Eigentum. Am stärksten bemerkbar machen sich hier wohl die Zinsen der Finanzierung, die bei der Immobilie als Altersvorsorge komplett als Ausgabe in der Steuererklärung anerkannt werden. Jede Investition in die vermietete Immobilie ist steuerlich abzugsfähig! Fahrten zur Wohnung oder zur Eigentümerversammlung, sowie Verwaltungskosten sind steuerlich relevant. Der Steuervorteil, der sich hieraus ergibt, ist nicht zu unterschätzen und hebt die vermietete Immobilie im Bereich „Steuer“ stark von der selbstgenutzten Immobilie ab.
Was gilt es bei der Auswahl der zu vermietenden Wohnung zu beachten?
Als nächstes erfährst du, wie der Erwerb einer Immobilie in der Praxis abläuft und was auf dich als Vermieter zukommt.
Als erstes solltest du beim Banker deiner Vertrauens prüfen, ob deine aktuellen finanziellen Verhältnisse geeignet sind, eine Immobilie ganz oder teilweise zu finanzieren. Und wenn ja: Wie viel würde die Bank dir als Darlehen geben?
Anhand der nachfolgenden Kriterien kannst du dich auf die Suche nach der passenden Immobilie machen.
Eigentümergemeinschaft sollte finanziell gut dastehen
Das ist entweder der Fall, wenn der Sanierungsstand sehr gut ist oder wenn die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft voll ist! Wähle also das Objekt nicht nach Optik aus! Manchmal sind weniger schöne Immobilien mit randvoller Rücklage die besseren. Du kaufst dich mit Erwerb einer Wohnung in die Gemeinschaft und somit auch in die Rücklage ein. Ein netter Nebeneffekt: Stell dir vor, du kaufst eine Wohnung in einem hässlichen Gebäude mit voller Rücklage. Nach Erwerb werden Dach, Fassade, Elektrik und Heizung saniert und das Geld komplett aus der Rücklage genommen, in die du dich eingekauft hast. Die Kosten werden rechnerisch auf die Eigentümer aufgeteilt. Wenn auf deine Wohnung 20.000 € entfallen, kannst du diese 20.000 € als Ausgabe in deiner Steuererklärung angeben – obwohl diese aus der Rücklage der Eigentümergemeinschaft kommen! Deshalb sind „hässliche“ Immobilien nicht zwangsläufig die schlechteren.
Ließ dir die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen durch um zu schauen, was die letzten 3 Jahre so besprochen wurde.
Achte auf die Eigentümerverhältnisse
Kaufst du in einem Objekt eine Wohnung von 10 und die anderen 9 Wohnungen gehören einem Eigentümer, entscheidet der andere ALLES! Wann wird was saniert, welche Firma saniert für welchen Preis, wird ein Hausmeister beauftragt und wie viel Mülltonnen stehen im Hof. Wie oft kommt die Reinigungsfirma den Hausflur wischen und und und…
Kaufe in der richtigen Lage
Die Mieternachfrage muss zu jederzeit, auch in weiter Zukunft gegeben sein!
Es gibt nicht DIE richtige Wahl des Standortes. Ein Mehrfamilienhaus auf dem Land günstig zu kaufen kann ein genauso gutes Investment sein wie der Kauf einer einzelnen Eigentumswohnung zur Altersvorsorge in einer deutschen Metropole wie Frankfurt, München oder Hamburg.
Die Frage ist: Welches Konzept passt besser zu dir?
Ist dir wichtig,
- den Verwaltungsaufwand nach Kauf möglichst gering zu halten?
- keine Mietausfälle kalkulieren zu müssen?
- bei Neuvermietung aus vielen Mietanfragen den „perfekten“ Mieter aussuchen zu können?
Dann ist die Metropole vermutlich deine Option.
- Ist dir wichtig, dass du möglichst günstig kaufst?
- Hast du Spaß daran, dich selbst um deine Wohnung zur Altersvorsorge zu kümmern?
Dann solltest du in der Nähe deines Wohnortes kaufen.
Kaufe nicht emotional
Du willst nicht selbst einziehen, vergiss das nie! Du würdest selbst nie im Erdgeschoss wohnen? Egal! Ältere Menschen möchten lieber wenige Treppen steigen. Du willst unbedingt eine Badewanne im Bad haben? Egal! Andere duschen lieber. Denk also dran, die Kapitalanlegerbrille aufzusetzen.
Hast du die passende Immobilie gefunden und die Bank sagt die Finanzierung zu, solltest du die Wohnung selbstverständlich besichtigen! Hier hast du auch Gelegenheit, deinen zukünftigen Mieter kennenzulernen.
Nun kannst du zum Notar fahren, um den Kaufvertrag zu unterschreiben.
Ablauf nach dem Kauf der Wohnung
Einige Wochen später zahlt die Bank den Kaufpreis an den Verkäufer und du wirst Eigentümer! Ab diesem Zeitpunkt steht dir die Miete zu, aber es gehen auch Pflichten des Vermieters auf dich über. Dazu gehört eine gewisse Erreichbarkeit für deinen Mieter und die Erstellung der Betriebskostenabrechnung einmal im Jahr. Der Aufwand lässt sich weitestgehend minimieren, indem du diese Pflichten auslagerst an eine Verwaltung. Im Fachjargon nennt sich diese „Sondereigentumsverwaltung“. Sondereigentum ist alles, was nur die allein und nicht der Gemeinschaft gehört. Also deine Wohnung, dein Keller und gegebenenfalls ein KFZ-Stellplatz. Der Mieter ruft dann nicht bei dir an, wenn Sonntags der Wasserhahn tropft, sondern bei der beauftragten Verwaltung. Viele Verwaltungen übernehmen dann auch die Neuvermietung deiner Wohnung, wenn es mal zu einem Mieterwechsel kommt.
Fazit
Jetzt weißt du Bescheid wie das Konzept “Wohnung kaufen und vermieten” funktioniert. Hier verhält es sich wie bei komplexen Versicherungen. Bist du selbst nicht Experte in dem Bereich, ist es bei einer solch langfristigen Investition sinnvoll, dir einen Profi an die Seite zu holen.
Über nachstehendes Kontaktformular kannst du eine unverbindliche Anfrage abschicken und dich in einem kostenlosen Erstgespräch mit einem Experten über deine individuellen Möglichkeiten informieren. Für dich entstehen dabei keinerlei Kosten. Durch die Online-Beratung ist es auch egal, wo in Deutschland du wohnst.
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