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Ein Gastartikel von Henry Werner & Franz Sattler

Verschiedenste Gründe bewegen Leute wie dich dazu, sich über die Möglichkeit “Wohnung kaufen und vermieten” zu informieren. Ob Schutz vor Inflation, als Beimischung zu deinem aktuellen Investmentportfolio, um Steuern zu sparen oder einfach nur um dein Wissen zu erweitern. 

In Zeiten der andauernden Niedrig-Zinsen rücken Sachwerte immer mehr in den Fokus. Irgendwo sollten sie in jedermanns Portfolio zu finden sein. Sachwerte gibt es viele: Gold, Silber und andere Edel- und Industriemetalle, Oldtimer, Kunst, Grundbesitz und… die vermietete Immobilie. Um genau diese soll es in diesem Beitrag gehen. 

Du wirst in diesem Artikel erfahren, wie das Konzept “Wohnung kaufen und vermieten” funktioniert, welche Vorteile dies für dich hat und auch, wie genau du so ein Projekt umsetzen kannst.

Gliederung zum Experten-Artikel “Wohnung kaufen und vermieten”

Definition des Konzepts “Wohnung kaufen und vermieten”

Warum sich die vermietete Immobilie besser rechnet

Was gilt es bei der Auswahl der zu vermietenden Wohnung zu beachten?

Fazit

Häufige Fragen

Definition des Konzepts “Wohnung kaufen und vermieten”

Man kann in zwei grundlegende Arten von Immobilien unterscheiden. Die selbstgenutzte Immobilie ist die häufiger genutzte. Der Name „selbstgenutzt“ ist selbsterklärend: Du kaufst eine Wohnung oder ein Haus und ziehst dort selbst ein. 

Kaufst du eine Wohnung, die du dann vermietest, spricht man von einer vermieteten Immobilie oder auch Rendite- oder Kapitalanlageimmobilie. 

In welche der beiden Arten sollte ich lieber investieren? 

Auf diese Frage gibt es nicht die eine „richtige“ Antwort. Das kommt darauf an, was für ein Anlegertyp du bist. Grundsätzlich ist es vom „Bauchgefühl“ her immer toll, in seiner eigenen Immobilie zu wohnen. Lass dich aber nicht von dem Argument trügen, dass du dann im Alter mietfrei wohnst! Eine Wohnung muss regelmäßig instand gehalten werden. Die Kosten dafür werden häufig massiv unterschätzt!

Willst du diese Frage aus renditetechnischer Sicht beantworten, ist die Antwort eindeutig! Die vermietete Immobilie rechnet sich besser (vorausgesetzt natürlich, du beachtest beim Kauf entscheidende Dinge). 

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Warum sich die vermietete Immobilie besser rechnet

Nachfolgend erfährst du die Gründe, warum sich eine vermietete Immobilie für dich am Ende besser rechnet.

Wohlfühlfaktor 

Kaufst du eine selbstgenügsame Immobilie, muss alles passen! Die Sonne muss morgens ins Schlafzimmer scheinen, eine Wiese muss vor der Tür sein, um mit dem Hund gehen zu können, das Bad muss eine Badewanne UND eine Dusche haben. Der Wohlfühlfaktor muss stimmen und dafür gibst du natürlich gern mehr Geld aus. Aus Sicht der Rendite eher nachteilig.

Instandhaltung

Zudem möchtest du am liebsten im freistehenden Einfamilienhaus wohnen oder zumindest in kleineren Objekten. Je kleiner die Eigentümergemeinschaften, desto teurer ist die Instandhaltung für dich! Dazu ein Beispiel: Wir nehmen an, das Dach muss saniert werden. Wer zahlt das neue Dach in deinem selbstgenutzten Einfamilienhaus? Du! Und zwar zu 100%! 

Hast du etwas mehr in die Höhe gebaut und im ausgebauten Dachgeschoss eine weitere Wohnung, die vermietet ist, ist das Dach genauso groß. Die Kosten sind die gleichen, teilen sich aber schon durch 2 Eigentümer. Ganz nach dem Motto „Das Dach weiß nicht, wie viele Menschen unter ihm leben“. 

Als Kapitalanleger kauft man also vermietete Immobilien eher in großen Eigentümergemeinschaften. Das ist nicht immer schön für´s Auge – die Instandhaltung ist dafür umso günstiger! Jeder würde gern im freistehenden Einfamilienhaus mit großem Grundstück leben. Die meisten können es aber nicht! Gerade in Metropolen wohnt die Masse der Menschen in großen Objekten mit vielen Wohnungen. Hier ist die Nachfrage am höchsten und die Rendite zeitgleich die bessere. Es gilt: Beim Kauf einer vermieteten Immobilie stets die Kapitalanlegerbrille aufsetzen! Du musst nicht selbst einziehen! 

Steuer 

Bei vermieteten Immobilien kannst du steuerlich deutlich mehr geltend machen, als bei selbstgenutztem Eigentum. Am stärksten bemerkbar machen sich hier wohl die Zinsen der Finanzierung, die bei der Immobilie als Altersvorsorge komplett als Ausgabe in der Steuererklärung anerkannt werden. Jede Investition in die vermietete Immobilie ist steuerlich abzugsfähig! Fahrten zur Wohnung oder zur Eigentümerversammlung, sowie Verwaltungskosten sind steuerlich relevant. Der Steuervorteil, der sich hieraus ergibt, ist nicht zu unterschätzen und hebt die vermietete Immobilie im Bereich „Steuer“ stark von der selbstgenutzten Immobilie ab. 

Was gilt es bei der Auswahl der zu vermietenden Wohnung zu beachten?

Als nächstes erfährst du, wie der Erwerb einer Immobilie in der Praxis abläuft und was auf dich als Vermieter zukommt.

Als erstes solltest du beim Banker deiner Vertrauens prüfen, ob deine aktuellen finanziellen Verhältnisse geeignet sind,  eine Immobilie ganz oder teilweise zu finanzieren. Und wenn ja: Wie viel würde die Bank dir als Darlehen geben?

Anhand der nachfolgenden Kriterien kannst du dich auf die Suche nach der passenden Immobilie machen. 

Eigentümergemeinschaft sollte finanziell gut dastehen

Das ist entweder der Fall, wenn der Sanierungsstand sehr gut ist oder wenn die Instandhaltungsrücklage der Gemeinschaft voll ist! Wähle also das Objekt nicht nach Optik aus! Manchmal sind weniger schöne Immobilien mit randvoller Rücklage die besseren. Du kaufst dich mit Erwerb einer Wohnung in die Gemeinschaft und somit auch in die Rücklage ein. Ein netter Nebeneffekt: Stell dir vor, du kaufst eine Wohnung in einem hässlichen Gebäude mit voller Rücklage. Nach Erwerb werden Dach, Fassade, Elektrik und Heizung saniert und das Geld komplett aus der Rücklage genommen, in die du dich eingekauft hast. Die Kosten werden rechnerisch auf die Eigentümer aufgeteilt. Wenn auf deine Wohnung 20.000€ entfallen, kannst du diese 20.000€ als Ausgabe in deiner Steuererklärung angeben – obwohl diese aus der Rücklage der Eigentümergemeinschaft kommen! Deshalb sind „hässliche“ Immobilien nicht zwangsläufig die schlechteren. 

Ließ dir die Protokolle der letzten drei Eigentümerversammlungen durch um zu schauen, was die letzten 3 Jahre so besprochen wurde. 

Achte auf die Eigentümerverhältnisse

Kaufst du in einem Objekt eine Wohnung von 10 und die anderen 9 Wohnungen gehören einem Eigentümer, entscheidet der andere ALLES! Wann wird was saniert, welche Firma saniert für welchen Preis, wird ein Hausmeister beauftragt und wie viel Mülltonnen stehen im Hof. Wie oft kommt die Reinigungsfirma den Hausflur wischen und und und… 

Kaufe in der richtigen Lage

Die Mieternachfrage muss zu jederzeit, auch in weiter Zukunft gegeben sein! 

Es gibt nicht DIE richtige Wahl des Standortes. Ein Mehrfamilienhaus auf dem Land günstig zu kaufen kann ein genauso gutes Investment sein wie der Kauf einer einzelnen Eigentumswohnung zur Altersvorsorge in einer deutschen Metropole wie Frankfurt, München oder Hamburg.

Die Frage ist: Welches Konzept passt besser zu dir?

Ist dir wichtig,

  • den Verwaltungsaufwand nach Kauf möglichst gering zu halten?
  • keine Mietausfälle kalkulieren zu müssen?
  • bei Neuvermietung aus vielen Mietanfragen den „perfekten“ Mieter aussuchen zu können?

Dann ist die Metropole vermutlich deine Option.

  • Ist dir wichtig, dass du möglichst günstig kaufst?
  • Hast du Spaß daran, dich selbst um deine Wohnung zur Altersvorsorge zu kümmern?

Dann solltest du in der Nähe deines Wohnortes kaufen.

Kaufe nicht emotional

Du willst nicht selbst einziehen, vergiss das nie! Du würdest selbst nie im Erdgeschoss wohnen? Egal! Ältere Menschen möchten lieber wenige Treppen steigen. Du willst unbedingt eine Badewanne im Bad haben? Egal! Andere duschen lieber. Denk also dran, die Kapitalanlegerbrille aufzusetzen. 

Hast du die passende Immobilie gefunden und die Bank sagt die Finanzierung zu, solltest du die Wohnung selbstverständlich besichtigen! Hier hast du auch Gelegenheit, deinen zukünftigen Mieter kennenzulernen. 

Nun kannst du zum Notar fahren, um den Kaufvertrag zu unterschreiben.

Ablauf nach dem Kauf der Wohnung 

Einige Wochen später zahlt die Bank den Kaufpreis an den Verkäufer und du wirst Eigentümer! Ab diesem Zeitpunkt steht dir die Miete zu, aber es gehen auch Pflichten des Vermieters auf dich über. Dazu gehört eine gewisse Erreichbarkeit für deinen Mieter und die Erstellung der Betriebskostenabrechnung ein Mal im Jahr. Der Aufwand lässt sich weitestgehend minimieren, indem du diese Pflichten auslagerst an eine Verwaltung. Im Fachjargon nennt sich diese „Sondereigentumsverwaltung“. Sondereigentum ist alles, was nur die allein und nicht der Gemeinschaft gehört. Also deine Wohnung, dein Keller und gegebenenfalls ein KFZ-Stellplatz. Der Mieter ruft dann nicht bei dir an, wenn Sonntags der Wasserhahn tropft, sondern bei der beauftragten Verwaltung. Viele Verwaltungen übernehmen dann auch die Neuvermietung deiner Wohnung, wenn es mal zu einem Mieterwechsel kommt. 

Fazit

Jetzt weißt du Bescheid wie das Konzept “Wohnung kaufen und vermieten” funktioniert. Hier verhält es sich wie bei komplexen Versicherungen. Bist du selbst nicht Experte in dem Bereich, ist es bei einer solch langfristigen Investition sinnvoll, dir einen Profi an die Seite zu holen.

Über nachstehendes Kontaktformular kannst du eine unverbindliche Anfrage abschicken und dich in einem kostenlosen Erstgespräch mit einem Experten über deine individuellen Möglichkeiten informieren. Für dich entstehen dabei keinerlei Kosten. Durch die Online-Beratung ist es auch egal, wo in Deutschland du wohnst.

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    Häufige Fragen zu “Wohnung kaufen und vermieten”

    Lohnt es sich, in Pflegeimmobilien zu investieren?

    Die Meinungen gehen hier auseinander. Ein großer Teil der Pflegekosten wird aktuell vom Staat, also der gesetzlichen Pflegeversicherung übernommen. Die Kosten für Pflege explodieren in den letzten Jahren aufgrund des demographischen Wandels. Die Renten- und Pfegetöpfe sind leer, immer weniger Erwerbstätige müssen immer mehr Rentner und Pflegebedürftige finanzieren. Kommt es zu Kürzungen der Pflegeleistung (was aus nüchterner Betrachtung der Zahlen passieren muss), wird sich der Trend zur häuslichen Pflege vermutlich verstärken und die Nachfrage nach Pflegeheimen/Pflegeimmobilien nachlassen. Wer den Haushalt unseres Staates für die kommenden Jahrzehnte langfristig für grundsolide hält, kann über die Investition in Pflegeimmobilien nachdenken. 

    Was sind Erwerbsnebenkosten? 

    Erwerbsnebenkosten fallen bei jedem Immobilienkauf in Deutschland an. Dazu gehören: Kosten für Notar und Grundbuchamt (rund 2% vom Kaufpreis) 
    Kosten für den Makler (falls vorhanden, meist 7,14%)
    Grunderwerbssteuer (abhängig vom Bundesland 3,5%-6,5% vom Kaufpreis) 

    Wie viel Eigenkapital benötige ich zum Kauf? 

    Das ist stark abhängig von der finanzierenden Bank und deiner finanziellen Situation. Viele Banken möchten, dass du zumindest die Erwerbsnebenkosten aus Eigenmitteln zahlst. Man spricht dann von einer 100%-Finanzierung. Es gibt auch Banken, die 108% finanzieren, also Kaufpreis plus Nebenkosten. Ein Immobilienkauf ohne Eigenkapital ist also möglich. 

    Wohnung kaufen und vermieten – warum macht das nicht jeder, wenn es so toll ist?

    Zum Einen verfügen viele unserer Mitmenschen nicht über die finanzielle Situation, ein Darlehen bei der Bank zu bekommen. Zum Anderen fehlt häufig das Know-How für diese Investmentbereich (Immobilien sind nur was für Reiche). Angst vor zu viel Verwaltungsaufwand spielt genauso eine Rolle wie das Bauchgefühl, ein sechsstelliges Darlehen bei der Bank aufzunehmen (typisch deutsche Mentalität: „Man macht keine Schulden“. Leider wird selten zwischen Konsumschuden und Investitionen unterschieden.) 

    Ich habe Eigenkapital – wie viel Prozent des Kaufpreises soll ich finanzieren? 

    Nie waren Zinsen niedriger als heute. Es macht also definitiv Sinn, einen Teil des Kaufpreises zu finanzieren, auch wenn die Immobilie komplett aus Eigenmitteln finanziert werden könnte. Es kann also sinnvoll sein, lieber 2 Immobilien zu 50% mit einer Bank zu finanzieren, als eine Immobilie zu 100% selbst zu zahlen. Natürlich hängt die Antwort auf diese Frage wieder vom Einzelfall ab. 

    Was, wenn der bundesweite Mietendeckel kommt? 

    Eines Vorweg: Der Mietendeckel ist aktuell nur in Berlin beschlossen. Ob dieser rechtens ist, ist final noch nicht mal geklärt. Das Mietrecht ist Sache des Bundes und hat bereits vor Jahren die Initiative gegen stark steigende Mieten ergriffen, indem er eine Mietpreisbremse eingeführt hat. Damals hat man sich bewusst GEGEN einen bundesweiten Mietendeckel entschieden. Das Land Berlin verfügt gar nicht über die Kompetenz, einen Mietendeckel einzuführen. Die Möglichkeit eines bundesweiten Mietendeckels sollte die Standortwahl deiner Immobilie trotzdem beeinflussen. In der einen Lage hätte ein Mietendeckel größeren Einfluss als in einer anderen Lage.

    Mietendeckel ist kein K.O.-Kriterium

    Steigende Mieten sind ein Luxusproblem für Vermieter. Wenn sich die Immobilie auch ohne steigende Mieten gut rechnet, bist du auf er sicheren Seite. Dass Mieten dauerhaft nicht steigen werden, ist eher unwahrscheinlich. Dass ein Mietendeckel das Wohnungsangebot nicht vergrößert und somit den gewünschten Effekt verfehlt, wird früher oder später auch die Politik erkennen. 

    Wie sichere ich mich ab gegen Mietausfall? 

    Ein wichtiger Punkt ist die gewissenhafte Auswahl des Mieters. Trotz der besten Wahl kann es passieren, dass der Mieter seine Miete nicht zahlt, weil er zum Beispiel schwer erkrankt, sein Gehalt wegfällt und er sich die Miete nicht mehr leisten kann. Gegen dieses Szenario kannst du dich durch Abschluss einer Mietausfallversicherung absichern. Dann zahlt die Versicherung die Miete weiter. 
    Eine andere Option ist der Mieterpool. Stell dir vor, du hast eine von 30 Wohnungen in einer Gemeinschaft. Alle Mieten gehen in einen großen Topf (den Pool) und werden dann (abhängig von Größe der einzelnen Wohnungen) verteilt. Zahlt ein Mieter seine Miete nicht, verteilt sich der Mietausfall auf alle 30 Eigentümer. Das Risiko ist also gestreut. 

    Wann kann ich die Wohnung wieder verkaufen? 

    Jederzeit! Die Wohnung gehört dir und du entscheidest, wann du verkaufst! Ein vorzeitiger Verkauf kann jedoch mit Verlust verbunden sein. Löst du das Darlehen bei der Bank frühzeitig ab, musst du meist Vorfälligkeitsentschädigungen zahlen. (Es gibt nur wenige Banken, die auf diese Entschädigung verzichten.) Außerdem zahlst du innerhalb der ersten 10 Jahre Steuern auf den Gewinn bei Verkauf. 
    Hier versteckt sich gleichzeitig die gute Nachricht: Nach 10 Jahren ist der Gewinn bei Verkauf deiner Immobilie STEUERFREI! 

    Was kostet mich der Erwerb einer Wohnung zum Vermieten? 

    Das hängt wieder mal vom Einzelfall ab. Wie schnell möchtest du das Darlehen zurückzahlen? Welchen Zins bekommst du bei der Bank? 
    In der Regel zahlst du nicht mehr als 200-250€ im Monat (so genannte Unterdeckung). Die Unterdeckung wird jedes mal kleiner, wenn die Miete steigt. Häufig also jedes Jahr. 

    Was passiert, wenn die Zinsen wieder steigen?

    Zinsen sind historisch niedrig und werden früher oder später wieder steigen. Gegen dieses Risiko muss man sich absichern. Wie man das tut, hängt vom Einzelfall ab. Du kannst eine lange Zinsbindung mit der Bank vereinbaren. Weiterhin kannst du das Zinsrisiko über einen Bausparvertrag absichern. Und zu guter Letzt, kannst du das Zinsrisiko auch durch einen hohen Tilgungssatz (schnelle Rückzahlung des Darlehens) minimieren. Oder du kannst parallel Vermögen aufbauen, um im Falle eines hohen Zinssatzes nach der Zinsbindung einen Großteil des dann noch offenen Darlehens zurückzuzahlen.