Vielleicht ist dir der Begriff Bausparvertrag durch deine Eltern bekannt. Noch vor wenigen Jahrzehnten war das ein Must-Have für jeden, der später einmal eine Immobilie erbauen oder erwerben wollte. Der Grund waren die hohen Guthabenzinsen von über 4%.

Doch lohnt sich das heute in einer historischen Niedrigzinsphase mit Guthabenzinsen von 0,1% oder weniger immer noch oder sind Bausparen und „Schaffe, schaffe, Häuslebaue“ mittlerweile out?

Wir nehmen den Traum vom Eigenheim unter die Lupe.

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Wichtige Infos auf einen Blick

  • Mit einem Bausparvertrag sparst du für deine zukünftige Immobilie (oder auch für die Modernisierung deiner bestehenden Immobilie).
  • Da es aktuell keine nennenswerten Guthabenzinsen gibt, lohnt sich ein Bausparvertrag unter diesem Aspekt nicht mehr.
  • Ein Bausparvertrag kann sich jedoch trotzdem lohnen, um sich die aktuell niedrigen Bauzinsen für die kommenden Jahre zu sichern.
  • Es ist nicht unwahrscheinlich, dass die Bauzinsen im Rahmen von Erhöhungen des Leitzinses weiter steigen.
  • Mit Wohnungsbauprämie, Vermögenswirksamen Leistungen und Riester-Zulage gibt es verschiedene Förderungen für den Bausparvertrag.

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Was ist ein Bausparvertrag?

Das Ziel eines Bausparvertrags ist es, dir Eigenkapital für einen Immobilienkauf in der Zukunft zu beschaffen. Es ist also ein Vertrag, der dir beim Sparen hilft und dich ab einem gewissen Betrag mit einem Darlehen unterstützt. So soll dir neben deinen Rücklagen auch ein Kredit zur Verfügung stehen, der dir den Immobilienkauf erleichtert.

Bei einem Bausparvertrag gibt es zum einen die Guthabenzinsen, mit welchen das angesparte Geld verzinst wird und zum anderen die Bauzinsen, zu dessen Konditionen der Kredit von der Bausparkasse genommen werden kann.

Wie funktioniert Bausparen?

Bausparen funktioniert in zwei Phasen: Ansparphase und Darlehensphase.

Ansparphase

Du überlegst dir, wie viel du monatlich bei Seite legen kannst und möchtest, um auf deine zukünftige Immobilie zu sparen. Wenn du beispielsweise jeden Monat 150 Euro übrig hast, kannst du das als Sparrate festlegen. Je nachdem wie lange dein Bausparvertrag läuft, sparst du dementsprechend viele Jahre und zahlst monatlich ein. In der Regel sind es sieben bis zehn Jahre. Allerdings gibt es verschiedene Tarife mit jeweils unterschiedlicher Ansparphase bzw. Vertragsdauer. Zudem ist es z.B. auch möglich, den Bausparvertrag nur einmal jährlich zu besparen oder auch die gesamte Summe als Einmalzahlung zu leisten.

Neben der Sparrate legst du auch die sogenannte Bausparsumme fest. Letztere ist die Summe, die du nach Ablauf deines Bausparvertrages zur Verfügung hast: Es ist dein Gespartes plus dem Darlehen der Bank. Mit diesem Geld kannst du dann in ein Eigenheim investieren.

Darlehensphase

Wenn die Bausparkasse dir die Bausparsumme auszahlt, befindest du dich in der Darlehensphase.

Das bedeutet: In der Ansparphase musst du ein Mindest-Sparguthaben in Höhe von in der Regel 40% deiner Bausparsumme eingezahlt haben, um dein Darlehen zu erhalten (Regelzuteilung).

Beispiel

  •  100.000 Euro Bausparsumme
  • 40%-Hürde
  • 10 Jahre Laufzeit

Um in die Darlehensphase zu kommen, müssen in zehn Jahren 40.000 Euro angespart werden (40% von 100.000 Euro). Das sind 4.000 Euro pro Jahr bzw. 333 Euro pro Monat.

Zu den 333 Euro im Monat kommen noch die Abschlussgebühr und die jährliche Servicepauschale. Daher beträgt die tatsächliche Sparrate ca. 350 Euro.

Achtung

Einige Bausparkassen achten darauf, dass sie vor der finalen Gewährung des Darlehens deine Bonität nochmal überprüfen (z.B. deine SCHUFA-Auskunft).

Gibt es Kosten, die ich bedenken muss?

Tatsächlich solltest du diverse Kosten im Kopf haben. Das sind unter anderem diese:

Abschlussgebühr

In der Regel solltest du mit einer Abschlussgebühr von mindestens 1% kalkulieren, manchmal sogar bis 1,6%. Sie orientiert sich an der Bausparsumme. Bei einer Höhe von 100.000 Euro, musst du also mindestens mit 1.000 Euro rechnen.

Agio

Des Weiteren gibt es ein Aufgeld, das häufiger erworben wird, das sogenannte Agio. Das ist ein Zinsbestandteil, der auf die Summe des Darlehens noch zusätzlich aufgeschlagen wird.

Kontoführungsgebühren

Die Kontoführungsgebühren liegen zwischen 9 und 24 Euro.

Wichtig

In der Darlehensphase dürfen keine Kontoführungsgebühren erhoben werden. Das bedeutet, dass du diese Gebühren nur dann zahlen musst, wenn du dich in der Ansparphase befindest. Bereits bezahlte Gebühren können zurückgefordert werden.

Servicepauschale

Als Reaktion auf die Unzulässigkeit der Darlehensgebühr verlangen einige Bausparkassen eine Servicepauschale. Sie beläuft sich auf bis zu 24 Euro und soll während der Ansparphase gezahlt werden.

Achtung

Solltest du die Kontoführungsgebühren nachträglich erstattet bekommen, ist es gut möglich, dass du auch die Servicepauschale nachträglich bezahlen musst.

Was bedeutet beim Bausparen Regelsparbeitrag?

Der Regelsparbeitrag ist der monatliche Sparbeitrag in der Ansparphase, also in der Zeit zwischen Vertragsabschluss und der Zuteilung. Je nach Tarif beträgt er zwischen drei und zehn Promille der Bausparsumme. In Zahlen sind das 3 bis 10 Euro pro 1.000 Euro Bausparsumme.

Wann ist der Bausparvertrag zuteilungsreif?

Ein Bausparvertrag ist dann zuteilungsreif, wenn du mindestens eine gewisse Summe selbst angespart hast. Diese Hürde ist nicht bei jedem Bausparvertrag gleich. Am gängigsten ist die 40%-Hürde, allerdings gibt es auch eine Schwelle von 30% oder 50%. In deiner Ansparphase musst du mindestens diese vorher festgelegte Hürde erreichen, um in die Darlehensphase überzugehen.

Neben dieser so genannten Regelzuteilung gibt es z.B. bei der BKM Bausparkasse Mainz die Möglichkeit einer Wahlzuteilung.

Konkret wird bei der Wahlzuteilung keine Bewertungszahl benötigt, es muss kein Mindestsparguthaben angespart werden und die Mindestsparzeit beträgt nur 24 Monate. Es handelt sich hierbei also um eine deutlich flexiblere Form des Bausparens.

Was sind die Vorteile des Bausparens?

Aufbau von Eigenkapital

Durch deine festgelegte, monatliche Sparrate musst du jeden Monat einen gewissen Betrag auf die Seite legen. Dieses Geld kann nicht anderweitig verwendet werden, da es in deinem Bausparvertrag fest liegt. Erst bei Erreichen des Schwellenwerts (meist 40%-Hürde), kannst du auf dein Angespartes zugreifen. Je mehr Eigenkapital du mitbringst, desto geringer ist dein Darlehensbedarf inklusive aller dazu gehörenden Kosten.

Fester Darlehenszins

Sicher dir schon heute den Darlehenszins für deine Traumimmobilie von morgen. Unabhängig davon wie lange die Laufzeit deines Bausparvertrags angesetzt ist, erhältst du einen festen Zinssatz bei Vertragsabschluss. Du musst also keine Sorgen vor steigenden Zinsen haben, die dich finanziell in die Enge treiben könnten.

Flexibilität

Bauen, kaufen oder umbauen? Du entscheidest, wofür du dein Bauspardarlehen verwendest. Möglicherweise möchtest du es auch zum Modernisieren einsetzen? Die Entscheidung liegt ganz bei dir. Solange es dabei rund um die Immobilie geht.

Tipp

Wer jung mit dem Bausparen beginnt, profitiert von Extra Vorteilen. Jugendliche und junge Erwachsene, die bei Vertragsabschluss zwischen 16 und 25 Jahren sind, können im Gegensatz zu älteren Bausparern das Bausparguthaben inkl. der staatlichen Wohnungsbauprämie frei verwenden – es ist nicht an einen wohnwirtschaftlichen Zweck gebunden. So kannst du z.B. auch dein erstes Auto damit finanzieren. Ältere Sparer müssen die staatlichen Zulagen in einem solchen Fall zurückzahlen. Ein Bauspardarlehen ist immer an wohnwirtschaftliche Zwecke gebunden.

Welche Förderungen gibt es?

Sie sind das Sahnehäubchen eines jeden Bausparvertrags: Förderungen. Ein Bausparvertrag unterstützt, wie der Name schon verrät, beim Sparen. Doch nicht nur das, er bringt noch weitere Vorteile mit sich.

Wohnungsbauprämie

Wer fleißig spart, wird belohnt. Und zwar in Form einer Wohnungsbauprämie. Sie wurde bereits 1952 eingeführt und ist damit die älteste Variante der staatlichen Förderung von Wohnimmobilien. Die Wohnungsbauprämie unterstützt vor allem Menschen mit geringerem Einkommen und muss nicht zurückgezahlt werden. Das ist insbesondere interessant für Jüngere, die bei Vertragsabschluss zwischen 16 und 25 Jahre alt sind. Denn für sie gilt eine Ausnahme: Sie dürfen ihr Bausparguthaben nach mindestens sieben Sparjahren schlussendlich frei verwenden und es muss nicht wie ursprünglich geplant für wohnungswirtschaftliche Maßnahmen eingesetzt werden.

Höhe

Seit dem 01. Januar 2021 beläuft sich die Wohnungsbauprämie auf 10% der jährlichen Einzahlungen. Auch die maximal förderbare Sparleistung wurde angehoben. Sie liegt nun bei 700 Euro für Alleinstehende und 1.400 Euro für Verheiratete bzw. Lebenspartner.

Wenn du beispielsweise als Single 700 Euro oder mehr in deinen Bausparvertrag einzahlst, erhältst du pro Jahr eine Wohnungsbauprämie von 10% der maximal geförderten Sparleistung, also 70 Euro. Bei Verheirateten bzw. Verpartnerten beläuft sie sich bei einer Einzahlung von jährlich 1.400 Euro und mehr auf maximal 140 Euro.

Voraussetzungen

Allerdings musst du gewisse Voraussetzungen erfüllen: du musst in Deutschland unbeschränkt einkommensteuerpflichtig und mindestens 16 Jahre alt sein. Des Weiteren ist auch die Höhe deiner Sparrate nicht unermesslich: mindestens 50 Euro pro Jahr musst du einzahlen und dein jährlich zu versteuerndes Einkommen (nicht Bruttoeinkommen!) darf 35.000 Euro nicht übersteigen. Bei Verheirateten oder Verpartnerten liegt die Einkommensgrenze doppelt so hoch, und zwar bei 70.000 Euro.

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Vermögenswirksame Leistungen

Sie beschreiben zusätzliches Geld vom Arbeitgeber, das dich bei der Ermöglichung deines Bauvorhabens unterstützen soll. Alternativ ist z.B. auch eine Anlage von Vermögenswirksamen Leistungen in ETFs möglich. Normalerweise gibt der Arbeitgeber diese Leistungen für deinen Bausparvertrag freiwillig, außer wenn er durch einen Branchentarif dazu verpflichtet ist.

Höhe

Die Höhe dieses Zuschusses liegt bei mindestens 6,65 Euro und höchstens 40 Euro pro Monat. Maximal kannst du also 480 Euro im Jahr erhalten. Der Betrag hängt nicht vom Einkommen ab, sondern wird entweder durch einen Branchentarif geregelt oder im Arbeitsvertrag festgelegt. Mindestens sechs Jahre zahlt der Arbeitgeber ein, das siebte Jahr ist normalerweise ein Ruhejahr.

Voraussetzungen

Regulär haben alle fest angestellten Arbeitnehmer, Beamte, Richter und Soldaten, genauso wie Auszubildende Anspruch auf vermögenswirksame Leistungen. Nicht nur darauf, sondern auch auf die Arbeitnehmersparzulage.

Arbeitnehmersparzulage

Wenn deine vermögenswirksamen Leistungen in einem Bausparvertrag angelegt sind, bekommst du ebenfalls eine Sparzulage. Das bedeutet, dass nicht nur dein Arbeitgeber dich unterstützt, sondern auch der Staat.

Höhe

Letzterer schenkt dir einen Bonus von 9% auf die Beiträge, die du von deinem Arbeitgeber als vermögenswirksame Leistungen erhältst. Fördert dich zum Beispiel dein Arbeitgeber jährlich mit 400 Euro, erhältst du eine Arbeitnehmersparzulage von 36 Euro.

Voraussetzungen

Allerdings gilt hier zu beachten, dass das zu versteuernde Einkommen bei Ledigen nicht über 17.900 Euro und bei zusammenveranlagten Ehegatten nicht über 35.800 Euro liegen darf. Ab dem 01.01.2024 steigt die Grenze auf 40.000 Euro bei Ledigen und 80.000 Euro bei zusammenveranlagten Ehegatten, wodurch weitere ca. 14 Millionen Deutsche Anspruch auf die Arbeitnehmersparzulage haben (vor 2024: ca. 8 Millionen Berechtigte).

Bei Alleinstehenden liegt die maximal geförderte Sparleistung, genau wie bei verheirateten oder verpartnerten Paaren mit einem Arbeitnehmer, bei 470 Euro pro Jahr, bei verheirateten oder verpartnerten Paaren mit zwei Arbeitnehmern bei 940 Euro pro Jahr.

Tipp

Wenn du vermögenswirksame Leistungen erhältst, jedoch oberhalb der Einkommensgrenze für die Arbeitnehmersparzulage liegst, kannst du für deine vermögenswirksamen Leistungen trotzdem die Wohnungsbauprämie beantragen (bei monatlicher Einzahlung > 50 Euro).

Zusatz-Tipp

Dein Arbeitgeber fördert dich nicht mit dem Maximalbetrag von 470 Euro pro Jahr, du möchtest allerdings trotzdem nicht auf die volle Arbeitnehmersparzulage verzichten? Dann kannst du ihn darum bitten, den Differenzbetrag von deinem Gehalt abzuziehen und dir dafür als vermögenswirksame Leistungen in deinen Bausparvertrag zukommen zu lassen. So erhältst du auch ohne maximal geförderter Sparleistung durch den Arbeitgeber den meisten Vorteil der Arbeitnehmersparzulage. Die Beantragung erfolgt in der Regel mit der Einkommensteuererklärung, welche die Elektronische Vermögensbildungsbescheinigung voraussetzt.

Auch im Video: Arbeitnehmersparzulage

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Riester-Zulage

Seit 2008 gibt es den sogenannten Wohn-Riester, welcher auch als Eigenheimrente bezeichnet wird. Das Ziel davon ist es, einen bestehenden Immobilienkredit schneller abbezahlen zu können. Dadurch wirst du schneller schuldenfrei und kannst im Alter mietfrei wohnen. Wer aktiv wohn-riestert, erhält beim Bausparen die staatliche Riester-Förderung.

Höhe

Wenn du also in einen zertifizierten Riester-Vertrag einzahlst und berechtigt bist, bekommst du als Arbeitnehmer maximal 175 Euro pro Jahr als staatliche Förderung noch dazu. Das nennt sich die Grundzulage.

Zudem bekommst du eine Kinderzulage: Für Kinder, die vor 2008 geboren sind, gibt es 185 Euro pro Kind pro Jahr. Im Fall, dass die Kinder nach 2008 geboren sind, gibt es sogar 300 Euro pro Kind pro Jahr. Wenn du noch nicht älter als 25 Jahre bist und im ersten Ausbildungs- oder Berufsjahr einen Riester-Bausparvertrag abschließt, bekommst du einmalig einen Bonus in Höhe von 200 Euro.

Voraussetzungen

Die Riester-Förderung kannst du auch dann nutzen, wenn du eine Abschlussfinanzierung oder Entschuldung planst oder deine Immobilie barrierefrei umbauen möchtest und die jeweiligen Bedingungen dafür erfüllt sind.

Du musst mindestens 4% deines Jahresbruttoeinkommens, maximal jedoch 2.100 Euro, sparen – abzüglich staatlicher Zulagen. Mindestens jedoch musst du pro Jahr 60 Euro in den Riester-Bausparvertrag einzahlen. Eine Einkommensgrenze gibt es nicht.

Wenn du außerdem zum Beispiel als Selbstständiger nicht direkt förderberichtigt bist, kannst du potentiell die Förderung indirekt über deinen Ehepartner nutzen.

Tipp

Solltest du dich dazu entscheiden, einen Bausparvertrag abzuschließen, lohnt es sich immer, dass du dich bezüglich Förderungen informierst. Zu viele Vorteile werden nicht genutzt, weil sie nicht bekannt sind. Zudem gilt: Die Höhe der Raten kannst du selbst zum Vertragsabschluss festlegen. Das wiederum bedeutet, dass du auch mit kleinen Raten von den Förderungen profitieren kannst und keine Mindestsparrate vorweisen musst.

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